(Bloomberg) -- Нэгэн цагт улсынхаа өсөлтийн гол хөдөлгөгч хүч байсан БНХАУ-ын орон сууцны зах зээл хямралын гүн эргүүлэгт шигдэж, илаарших шинжгүйгээр дөрвөн жилийг үдээд байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ зогсолтгүй унаж, санхүүгийн хүндрэлд орсон өрхүүд орон сууцаа зарахаас өөр аргагүй болж, ирээдүйгүй төслүүддээ үлэмж их өр хуримтлуулсан үл хөдлөхийн компаниуд дампуурлын ирмэг дээр иржээ. 

БНХАУ-ын Засгийн газрын хямралыг зогсоох арга хэмжээ зах зээлийн нөхцөл байдлыг дээрдүүлэх өөдрөг хүлээлт бий болоод байсан ч үл хөдлөх хөрөнгө хөгжүүлэгч, Төрийн хамаарал бүхий "China Vanke" компани 2024 онд 49.5 тэрбум юань буюу 6.8 тэрбум ам.долларын алдагдалтай ажилласнаа гуравдугаар сард тайлагнасан нь асуудал хэр гүнзгий түвшинд хүрснийг харуулсан юм. Дараа нь наймдугаар сард "China Evergrande Group" Хонконгийн Хөрөнгийн биржээс бүртгэлээс хасагдсанаар хувьцаа нь үнэгүйдэж, тус улсын үл хөдлөх хөрөнгийн захын түүхэнд хар толбо үлдээв.

БНХАУ одоогоор энэхүү зах зээлээ сэргээх дараа дараагийн арга хэмжээнүүд төлөвлөж буй. Ялангуяа аравдугаар сард шинэ болон хуучин орон сууцны үнэ сүүлийн нэг жилийн хамгийн өндөр дүнгээр буурсан нь том цочрол өгчээ. Цаашлаад хямрал үргэлжилснээр БНХАУ-ын санхүүгийн систем бүхэлдээ тогтворгүйжих болгоомжлол нэмэгдээд байна.

"Evergrande"-д юу тохиолдов? 

БНХАУ-ын эдийн засгийн өсөлтийг доош татаж, салбарын компаниуд асар олноороо санхүүгийн хүндрэлд ороход хүргэсэн энэ хямралд "Evergrande"-ийн уналт гол жин дарсан юм.

1996 онд Хуй Ка Яны үүсгэн байгуулсан "Evergrande"-ийн эрчтэй өсөлт нь их хэмжээний зээллэг дээр дөрөөлсөн байлаа. Салбарын компаниуд дундаа хамгийн их өртэй компани болж, 2021 оны эцэс гэхэд нийт өр төлбөр нь 360 тэрбум ам.долларт хүрч байжээ. Тухайн үедээ "Evergrande" гэрээт борлуулалтын дүнгээр улсынхаа хамгийн том үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэгч компани болоод зогсохгүй 2017 оны оргил үедээ зах зээлийн үнэлгээ нь 50 тэрбум ам.доллар давж байв. 

2020 онд Бээжингээс үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хяналт шалгалтаа нэмэгдүүлэв. Шинэ арга хэмжээгээр хөгжүүлэгч компанийн авах зээлд хязгаар тогтоосноор санхүүжилтийн амин судсыг нь боосноос өөрцгүй болжээ. Бүтцээ шинэчлэх хэд хэдэн амжилтгүй оролдлогын дараа "Evergrande" 2024 онд Хонконгт татан буугдах шаардлага хүлээн авсан байна. Мөн тэр жилдээ Эх газрын Хятадын шүүхээс тус компанийн томоохон нэгжийн татан буугдах хүсэлтийг зөвшөөрч байв. Улмаар энэ оны наймдугаар сарын 25-нд удаан хугацаанд арилжаалагдаагүй "Evergrande"-ийн хувьцаа Хонконгийн Хөрөнгийн биржийн бүртгэлээс албан ёсоор хасагдсан юм.

БНХАУ-ын бусад компани хямралд хэрхэн оров?

Хувийн наймааг удаан хугацаанд хориглосоор ирсэн БНХАУ 1998 онд улсаа бүхэлд нь хамруулсан үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл бий болгожээ. Тэр үед тус улсын хүн амын ердөө гуравны нэг нь хот суурин газар амьдардаг байлаа. Харин одоо энэ одоо гуравны хоёр болж, хотын хүн ам түүнээс хойш 480 саяар өссөн байна. Орон нутгийн иргэдийн энэ их урсгал нь барилгын компаниуд, хөгжүүлэгчдэд бизнесийн асар том боломж бүрдүүлж өгчээ.

Өсөн нэмэгдэж буй дундаж давхаргынхан тухайн үеийнхээ хамгийн эрсдэлгүй хөрөнгө оруулалт руу хошуурснаар орон сууцны зах зээлд мөнгө “үерлэн” орж, 2022 он хүртэлх 15 жилийн хугацаанд орон сууцны үнэ 6 дахин өссөн байна. Улсын эзэмшлийн газрын наймаанаас төсвийн орлогоо бүрдүүлдэг бүс нутаг, орон нутгийн захирагчид энэхүү тэсрэлтийг хөхиүлэн дэмжиж байлаа. Оргил үедээ тус салбар шууд болон шууд бусаар БНХАУ-ын дотоодын нийт бүтээгдэхүүний дөрөвний нэг орчмыг, өрхийн нийт хөрөнгийн бараг 80 хувийг бүрдүүлж байжээ.

Салбарын компаниуд өөдрөг хүлээлтэд хөтлөгдөж, ирээдүйн эрэлтийг хангахаар яарсан тул орон сууцны энэхүү халуурал ерөнхийдөө өр зээлд түшиглэжээ. Хурдтай өсөлт спекулятив худалдан авалтыг өдөөж, хөгжүүлэгчид шинэ орон сууцаа урьдчилан зарж, санхүүжилтийг нь босгохын тулд гадаадын хөрөнгө оруулагчдад хандаж байв. Гол нь тэдний өр төлбөрийн байдал ил тод бус тул зээлийн эрсдэлийг нь тооцоолоход хүндрэлтэй байжээ. Спекуляцын улмаас үнэ тэнгэрт хандаж, Шэньжэнь зэрэг том хотуудын орон сууцны үнийг иргэдийн орлоготой харьцуулбал Лондон, Нью-Йоркийнхоос ч үнэтэй тусаж байв. Ийнхүү БНХАУ-ын Засгийн газар 2020 онд хөөсрөлтийн эрсдэлийг бууруулах, хэт үнэтэй орон сууцнаас үүддэг тэгш бус байдлыг арилгахаар шийдэмгий алхам хийсэн юм.

Хуримтлагдсан их өр, дараалсан дефолт БНХАУ-ын санхүүгийн системийг ганхуулах вий гэдгээс эмээсэн эрх баригчид хөгжүүлэгчдийн авах шинэ санхүүжилтийн хэмжээг хумьж, банкнуудад ипотекийн зээл олголтоо удаашруулах шаардлага тавьж эхэлжээ. Засгийн газраас хөгжүүлэгчдийн өрийн харьцаа, бэлэн мөнгөний нөөцөд чанд хатуу журам тогтоосныг төрийн хэвлэлүүд “гурван улаан шугам” гэж нэрлэж байлаа. Эдгээр арга хэмжээнүүд нь Covid-19-ийг тархалтыг тогтоон барих хатуу хязгаарлалтуудтай хавсарснаар хөгжүүлэгч компаниуд бэлэн мөнгөний хомсдолд орсон байна.

Санхүүгийн нөөц боломжоо хэдийн эцэст нь тулгаад байсан олон хөгжүүлэгч компаниуд тухайн үед шинэ журмын дагуу ажиллах ямар ч боломжгүй байлаа. Ийнхүү 2022 онд "Sunac China Holdings", 2023 онд "Country Garden" гээд хоёр аварга компани нь дефолт зарласан юм.

Зах зээлд хэрхэн нөлөөлөв?

Худалдан авагчдын эрэлт шавхагдашгүй мэт байсан он жилүүдийн эцэст тус зах зээл ерөнхийдөө зогссон байна. Засгийн газраас тогтоосон зээлийн хязгаарлалт дээр Covid-19 цар тахлын хөл хорионоос үүдсэн эдийн засгийн "шок" нэрмээс болсноос БНХАУ-ын нийгэмд хэмнэлтийн соёл бий болж, мөн хөдөлмөрийн зах зээл муудсанаар иргэд цалин нь буурах, ажлаа алдах эрсдэлтэй гэнэт тулгарсан.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 2022 оноос буурч эхэлсэн бөгөөд 2024 оны наймдугаар сард тус улсад үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ сүүлийн есөн жилийн хамгийн өндөр дүнгээр буурсан үзүүлэлттэй  гарчээ. 2024 оны тавдугаар сарын байдлаар 400 сая метр квадрат талбай бүхий шинэ орон сууц зарагдаагүй хэвээр байна.

БНХАУ-ын Засгийн газар үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл хөгжүүлэгч компаниудад учирч буй хохирлыг хязгаарлаж, эдийн засгийн бусад эмзэг хэсгүүдэд учрах сөрөг нөлөөллийг зогсоохыг зорьж буй. 2022 онд эрх баригчид зах зээлд тогтоосон дүрэм журмаа хэтрүүлснийг ухаарчээ. Хөгжүүлэгчдэд орон сууцны урьдчилсан захиалгаас илүү их хөрөнгө босгохыг зөвшөөрч, хүндрэлд орсон компаниудад төв банкнаас үзүүлэх дэмжлэгийн нэмэгдүүлж, банкнуудад ипотекийн зээл олголтоо өсгөх чиглэл өгч, олгогдсон зээлийн өртгийг багасгаж, худалдан авалтын татварыг бууруулах зэрэг арга хэмжээнүүд өнөөг хүртэл аваад байна. Хэдий тийм боловч орон сууцны зах зээл нь үргэлжлэн доройтсон хэвээр. 

Хамгийн их хохирол амсах салбарууд:  

• Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын нөхцөл байдалд ихээхэн өртөмтгий байдаг банкнууд
• 51 сая хүн ажилладаг барилгын салбар
• Хөгжүүлэгчдэд газар борлуулж орлого олдог орон нутгийн засаг захиргаанууд багтаж байна.

“Fitch Ratings” агентлаг айл, өрхүүд орон сууцны зээл болон бусад зээлээ төлөхөд бэрхшээлтэй тулгарч буй тул 2026 онд нөхцөл байдал улам дордож болзошгүйг мөн анхааруулж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн удаан хугацааны уналт нь дефляцын дарамтыг улам гүнзгийрүүлж болзошгүй байгаа юм.